Nagyot fordult egy év alatt a panellakások piaca. Míg tavaly a vevők szinte egymás elől vitték el a lakótelepi lakásokat, és ezzel meredeken hajtották felfelé az árakat, idén már jóval nehezebb vevőt találni a panelekre – derül ki a legújabb Zenga Ingatlan Radarból.
Míg az idei februári és a márciusi keresletben még látható volt az Otthon Start program második hulláma, addig április óta gyengébb kereslet jellemzi a hazai lakáspiacot. Ennek egyik legnagyobb vesztesei pedig a panellakások voltak, azon belül is a felújítandó panelek ára csökkent a legnagyobbat. Ennél a típusnál a júniusi csúcs óta országosan közel 5 százalékkal mentek lejjebb az árak, vagyis úgy tűnik, nyár végére az eladók belátták, hogy a kezdeti elképzeléseiknél alacsonyabb árak mellett érkezik csak meg a kereslet – mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.
Mi az oka a csökkenésnek?
A fordulat hátterében elsősorban a tavalyi rendkívül gyors áremelkedés és a kereslet idei gyengülése áll. Budapesten 2024 decembere és 2025 decembere között 33 százalékkal drágultak a panelek, de egyes megyeszékhelyeken ennél is nagyobb volt az éves áremelkedés, amit a vevők fizetőképessége nem tudott követni.
Ha valaki például 2025 januárjában úgy döntött, hogy megvesz egy fővárosi panelt, 2025 júliusára már 18 százalékos árnövekedést könyvelhetett el, ami fél év alatt példátlanul nagy drágulás. Egy évvel később, 2026 januárjában vásárolva viszont ez már nem ismétlődött meg, azóta a fővárosi paneleknél 0 százalék volt az áremelkedés, sőt, 2026 márciusi vásárlás esetén mostanra közel 3 százalékos veszteséggel kell számolni, ennyivel csökkentek ugyanis a budapesti panelárak azóta.
Nem egységes a visszaesés
A korábbi panelboom alatt gyakorlatilag minden paneltípusra volt kereslet, most viszont differenciálódik a piac. A jó állapotú, azonnal költözhető panelek továbbra is vonzók, a felújítandók viszont kevésbé keresettek. Ezeknél ugyanis a vevőnek egyszerre kell megvennie az ingatlant, finanszíroznia a felújítást, kivárnia a munkálatokat, kezelnie az ezzel járó kockázatot, és végső soron ugyanazt a négyzetméterárat kifizetnie, mint egy jobb állapotú lakásért – tette hozzá Futó Péter.
Egy 50 négyzetméteres panelnél például, ha a vevőnek még 10-15 millió forintot rá kell költenie, akkor már könnyen olyan végösszeg jöhet ki, amelyért jobb állapotú lakást vagy akár új építésűt is találhat. A zenga.hu kínálatában szereplő felújítandó és felújított panelek között átlagosan 200 ezer forint a négyzetméterenkénti árkülönbség, egy teljeskörű felújítás azonban nem biztos, hogy kijön ennyiből.
Hol, mennyivel csökkentek az árak?
Az érdemi panelkínálattal rendelkező budapesti kerületek mintegy kétharmadában csökkent január óta a felújítandó panelek átlagos négyzetméterára, míg a megyeszékhelyek körülbelül felében volt visszaesés.
A felújítandó panelek esetében például Budapest VIII. kerületében év eleje óta 17 százalékkal csökkent a hirdetési átlagár, míg Győrben 14 százalék, Egerben 13 százalék volt az árcsökkenés. A népszerű XI. kerületben is 9 százalékkal alacsonyabbak most a felújítandó panelek hirdetési négyzetméterárai, mint év elején voltak.
Vannak persze kivételek is, Szolnokon, Veszprémben és Salgótarjánban nagyot emelkedett év eleje óta a felújítandó panelek ára. Utóbbi kettőben ezt az magyarázhatja, hogy 2025-ben az országos átlagnál sokkal kisebb mértékű volt a drágulás, amit most kompenzál a piac, Szolnokon pedig még az idei év elején is alacsonyabbak voltak az árak, mint a környező megyékben, így ott ez egy felzárkózás következménye.
Hol, mennyiért kínálnak most egy átlagos panelt?
Az árcsökkenés ellenére azonban a panelek továbbra sem számítanak kimondottan olcsónak. Budapesten a XI. kerületben még most is 1,5 millió forint feletti átlagos négyzetméterárakkal találkozhatunk, a legtöbb kerületben pedig 1,1–1,4 millió forint között kínálják a panellakások négyzetméterét. Vidéken Debrecenben meghaladja az 1 millió forintot az átlagos négyzetméterár, a legtöbb megyeszékhelyen pedig 600–900 ezer forint között alakul.
A számok alapján tehát nem általános panelpiaci összeomlásról van szó, hanem a korábbi szokatlanul nagy áremelkedés utáni kisebb korrekcióról, ami állapot szerint is differenciálja a piacot. A vevők egy része továbbra is keresi a paneleket, de a felújításra szoruló lakásokért már kevésbé hajlandók megfizetni a korábbi magas árakat.
„A magyar beruházás nagyon előrehaladott, ugyanakkor rendkívül komplex. Sok mindent újra kell gondolnunk ebben a projektben, rengeteg megoldandó feladat van, hogy az előnyt, amire Magyarország szert tett, valódi hozzáadott értékké, profittá tudjuk kovácsolni.”
